1

2

3

4

5

 

Kupno nieruchomości – co sprawdzić w księdze wieczystej

Sam proces kupna jakiejkolwiek nieruchomości to realizowanie poszczególnych etapów danego zamierzenia – od pierwszego, a więc powzięcia pomysłu, zorganizowania odpowiednich środków finansowych na dana inwestycje i wyszukanie odpowiedniej nieruchomości aż po finał u notariusza. Jednym z bardzo istotnych elementów tej układanki jest dokładne sprawdzenie danej nieruchomości w księdze wieczystej, gdzie powinny znajdować się najważniejsze informacje na temat każdej nieruchomości. Przede wszystkim w dziale pierwszym dowiemy się, jaka to jest nieruchomość, gdzie jest położona, w jakim obrębie, jaki jest numer działki, jaka powierzchnie ma nieruchomość oraz jakie przeznaczenie. Niezwykle istotny jest też dział II, gdzie będą dane na temat obecnych właścicieli danej nieruchomości, chociaż ciekawe będzie też zapoznanie się z tym, kto był poprzednim właścicielem nieruchomości oraz kiedy i na jakich zasadach zmieniały się stosunki właścicielskie w ramach nieruchomości. Kolejne działy mówią o ciężarach pozostających na nieruchomości, zobowiązaniach.

Kiedy można zerwać umowę z agencją nieruchomości

W sytuacji, kiedy podejmujemy decyzje o nawiązaniu współpracy z wybrana agencja nieruchomości w celu sprzedaży posiadanej przez nas do sprzedaży działki, domu czy mieszkania, jesteśmy pełni wiary, że zawarta umowa umożliwi nam takie rozwiązanie jak najszybciej i z korzyścią. Jednak zawsze dobrze jest wiedzieć, czego powinniśmy oczekiwać od danej agencji nieruchomości, podjęcia jakich działań, a przede wszystkim tego, aby taka agencja była skuteczna w swoim działaniu. Jednak są sytuacje, kiedy agencja działa nie do końca tak, jak byśmy tego oczekiwali – jest to szczególnie istotne w sytuacji, kiedy mamy z daną agencja podpisana umowę na wyłączność, a więc jesteśmy z nią związani na okres na przykład kolejnych 12 miesięcy. Wówczas warto sprawdzić, czy zgodnie z umowa pośrednictwa nie możemy rozwiązać takiej umowy. Jeśli na przykład agencja nie przykłada się bardzo solidnie do wykonywania swoich obowiązków względem naszej oferty, jeśli nie reklamuje jej odpowiednio, jeśli nie prezentuje nieruchomości kolejnym kontrahentom lub też w inny sposób działa na naszą niekorzyść – jest to dostateczna podstawa do wypowiedzenia agencji umowy pośrednictwa przed ustalonym terminem.

Zalety kupna mieszkania od dewelopera

Na naszym rynku mieszkań w obrocie pierwotnym, a więc oferowanych przez deweloperów, jest obecnie bardzo bogata oferta – są to mieszkania świeżo wybudowane, jak też i te, które są obecne już na rynku od jakiegoś czasu, jednak – jak na razie – nie znalazły nabywcy. Należy stwierdzić, że większość mieszkań sprzedawanych w ciągu ostatnich lat na naszym rynku są to mieszkania oferowane przez deweloperów, a więc uczestniczące w tak zwanym rynku pierwotnym. Zieje się tak, gdyż większość osób zainteresowanych kupnem własnego mieszkania dostrzega niewątpliwe korzyści z dokonania tego rodzaju transakcji. Kupno mieszkania od dewelopera gwarantuje, że przez wiele następnych lat nie będzie konieczności dokonywania niezbędnych remontów czy napraw, jak to ma często miejsce przy kupnie mieszkania w budynku już zaawansowanym wiekowo. Kolejna kwestia to koszty utrzymania takiego lokalu mieszkalnego – w większości budynków oferowanych na rynku wtórnym bardzo istotnym elementem kosztów jest nakład finansowy na administracje oraz płacenie za ogrzewanie przez cały rok, tak zwanym ryczałtem.

Budowa domu czy kupno gotowego

W czasach PRL-u zarówno budowa swojego domu jednorodzinnego, jak też kupno już gotowego domu było równie trudne do osiągnięcia. W pierwszym przypadku niezwykle trudno było osiągnąć zgodę na taka inwestycje, nie mówiąc już o zorganizowaniu niezbędnych materiałów budowlanych. W drugim przypadku można mówić o jeszcze większej trudności – na rynku prawie nie było ofert sprzedaży domów jednorodzinnych. Obecnie osoby pragnące posiadać swój dom jednorodzinny mają zupełnie inny dylemat – czy wybrać opcje budowy swojego domu od podstaw, czy też zdecydować się na kupno domu. W drugim wariancie są też dwie opcje – kupno domu jednorodzinnego od dewelopera (coraz więcej jest na naszym rynku właśnie takich ofert) lub też kupno domu na rynku wtórnym, a więc używanego (obecnie na naszym rynku nieruchomości jest co najmniej 30 tysięcy tego rodzaju propozycji). Można podpowiedzieć, że obie opcje mają swoje wady i swoje korzyści, więc wszystko zależy od tego, jakie preferujemy rozwiązanie w odniesieni do naszej indywidualnej sytuacji, jakie są nasze oczekiwania, a tym samym – nasze możliwości finansowe.

Mieszkanie pod wynajem – czy opłacalna inwestycja

Polska należy o krajów, gdzie bardzo mały jest odsetek mieszkań przeznaczanych tylko i wyłącznie pod wynajem. W porównaniu do takich krajów, jak Niemcy czy Wielka Brytania, gdzie takie mieszkania stanowią nawet 45 procent wszystkich zasobów mieszkaniowych, u nas jest to niespełna 10 procent. Dlatego też wszelkie zmiany w tym zakresie są odnotowywane z bardzo wielkim zainteresowaniem ekonomistów i znawców naszego rynku budowlanego. Okazuje się, że od kilkunastu już miesięcy w Polsce coraz więcej jest kupowanych lokali mieszkalnych z przeznaczeniem de facto na wynajem. Taka sytuacja ma miejsce głównie z dwóch powodów – pierwszym jest relatywny wzrost rentowności tego rodzaju inwestycji. Jeżeli założymy, że średnie oprocentowanie lokat długoterminowych w Polsce wynosi 3,5 procent w skali roku, zaś średnia rentowność z wynajmu lokalu mieszkalnego to 8-9 procent, wówczas widzimy rozniecę na korzyść tej drugiej opcji. Kolejny czynnik to relatywnie niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych – tak niskich kosztów kredytów mieszkaniowych jeszcze w najnowszej naszej historii nie było.

Jakie formalności przed rozpoczęciem budowy domu

Od dawna narzeka się w Polsce na zawiłe procedury i masę formalności w sytuacji, kiedy ktoś chce realizować budowę swojego domu jednorodzinnego. Podobnie wygląda zresztą sytuacja deweloperów przystępujących do realizacji planów budowlanych na przykład osiedla mieszkaniowego, chociaż oni na pewno mają większe tak zwane „przebicie” na rynku niż indywidualny inwestor. Od lat mówi się o tym, że nasze prawo budowlane jest zbyt wymagające, zbyt skomplikowane, że jest zbyt wiele procedur, niepotrzebnych, a jednocześnie utrudniających w sposób znaczący całą inwestycje budowlaną. Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym należy przedstawić w nadzorze budowlanym, że do działki zostały przyłączone poszczególne media, trzeba przedstawić analizę geologiczna gruntu, projekt domu, szereg dokumentów związanych z kwestiami własnościowymi danego terenu i całą jeszcze masę innych dokumentów. Jest jednak szansa na zmianę (pozytywna oczywiście) w tej materii – obecnie w Sejmie jest gotowa ustawa, dokonująca znaczących zmian w obowiązującym obecnie prawie budowlanym.

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Generalnie poszukując miejsca pod budowę swojego wymarzonego domu jednorodzinnego, a więc działki budowlanej, nie powinniśmy się ograniczać tylko dośledzenia ogłoszeń mówiących o takich typowo budowlanych działkach. Jest coraz więcej w ogłoszeniach działek rolnych, z dopiskiem, że jest możliwość przekształcenia na działkę budowlaną lub też z możliwością uzyskania pozwolenia na zabudowę siedliskową takiej działki, a więc wydanie tak zwanych warunków zabudowy danego miejsca. Można oczywiście przekształcić działkę rolną w budowlaną – przy spełnieniu określonych warunków. Podstawowym jest możliwość odrolnienia danych gruntów rolnych, a więc trwałe ich wyłączenie z produkcji rolnej. Może się tak stać, jeśli gleba w danym miejscu nie jest wysokiej jakości – generalnie można odrolnic działkę, jeśli klasa gleby jest kategorii IV lub wyższej – w innych przypadkach mało możliwe jest uzyskanie pozwolenia na odrolnienie takich gruntów. Jeśli z kolei nie ma możliwości odrolnienia, można starać się przekształcić działkę na siedliskową.

Sprzedaż mieszkania – gdzie się reklamować

Od co najmniej czterech lat osoby posiadające do sprzedaży mieszkania, a więc oferujące je na tak zwanym rynku wtórnym, mają dość trudne zadanie do wykonania – takie mieszkania trudno się sprzedają, czasami proces sprzedaży trwa nawet kilka lat i wiąże się albo z ciągłym opuszczaniem ceny ofertowej, albo też z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów inwestycyjnych. Dlatego też przystępując do sprzedaży mieszkania, do wystawienia oferty – nie możemy niczego zaniedbać, zwłaszcza w sytuacji, kiedy nie sprzedajemy mieszkania przez żadna agencje pośrednictwa nieruchomości. Istotna kwestia procesu poszukiwania kupca na nasza nieruchomość jest odpowiednia reklama – chodzi o to, żeby potencjalny kupiec miał szanse dowiedzieć się o naszej ofercie. Generalnie można powiedzieć – im szersza reklama, im bardziej dostępna, tym większe szanse, że zarzucone w ten sposób sieci na potencjalnego kupca – złapią taka osobę i doprowadzi to do szczęśliwego finału, a wiec spisania aktu kupna – sprzedaży lokalu mieszkalnego w kancelarii notarialnej.

Projekt domu jednorodzinnego – jaki wybrać

Budowa swojego domu jednorodzinnego to nie tylko posiadanie odpowiedniej ilości środków finansowych, lecz również konkretne rozwiązania, jeśli chodzi na przykład o sam projekt domu. Obecnie jest bardzo wiele możliwości dokonania wybory takiego projektu, generalnie są 3 rozwiązania, które każdy z nas ma w zasięgu ręki. Pierwsze z nich to kupno domu z katalogu, a wiec wybranie gotowego już projektu oferowanego na rynku. Jest to niewątpliwie rozwiązania najtańsze, w dodatku nie trzeba czekać ileś tam tygodni na wykonanie projektu czy ewentualna poprawki. Druga opcja to zamówienie projektu w pracowni architektonicznej – takie rozwiązanie zapewni to, iż nasz dom będzie niepowtarzalny, idealnie dopasowany do naszych potrzeb, będzie to więc dom naszych Marzen. Ta opcja będzie na pewno droższa i trzeba będzie poczekać na realizację takiego projektu. Trzecie rozwiązanie to zakupienie gotowego już projektu z katalogu i zlecenie dokonania jego przeróbek pod katem naszych oczekiwań, potrzeb, naszych konkretnych wyobrażeń.

Czy warto skorzystać z oferty MDM

Kiedy z końcem roku 2012 w naszym kraju zakończył się program rządowy Rodzina na swoim, wspomagający rodziny w kupnie swojego pierwszego lokalu mieszkalnego, z niecierpliwością oczekiwano na pojawienie się następnego programu tego rodzaju. W sumie oczekiwanie trwało aż okrągły rok, bowiem dopiero z dniem 1 stycznia 2014 roku zaczął funkcjonować program Mieszkanie dla młodych. Na temat programu, jeszcze przed jego uruchomieniem krążyły różne opinie, zupełnie skrajne. Część ekonomistów krytykowała program, że de facto nie jest korzystny dla młodych osób pragnących nabyć swoje pierwsze M, lecz jest najbardziej korzystny dla deweloperów, którzy będą z łatwością sprzedawać budowane przez siebie mieszkania, a wiec to do nich skierowany będzie państwowy strumień pieniędzy. Jednak rzeczywistość pokazała, że program cieszy się dość dużym zainteresowaniem – jak pokazują wyliczenia, w pierwszym półroczy bieżącego roku deweloperzy sprzedali o 40 procent więcej lokali mieszkalnych niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.